长租公寓还有未来吗?丨思客问答

发表于  09/15 18:36   约7分钟

  长租公寓企业高管失联,公司员工工作群被解散,租客交了房租却无家可归,房东的租金也没有进账。近日,这样的情况在杭州、上海、重庆、成都等多地上演。

  什么是长租公寓?长租公寓频频暴“雷”,究竟是为什么?疫情影响外加各地的风险提示和监管收紧,长租公寓还有未来吗?

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什么是长租公寓?

  长租公寓,就是以一定价格从房东手中拿到房源,再通过装修提升居住条件,以更高的价格分租出去。在这个过程中,长租公寓的经营者赚到的是差价,成本则主要包括重新装修和运营费用。

  一套房的装修费用少则几万,多则十几万,但是分租给租客的价格却不能太高,否则租客宁可多费点劲去寻找直租的机会。因此,长租公寓的商业模式决定了它只能是一门平平无奇的生意,有人测算其回报率仅有几个百分点。

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  长租公寓也有风险,其出租率和租金价格深受经济形势影响,经济形势不好可能导致出租率下降及租金下跌。

  例如今年上半年的租赁市场,受疫情影响很长一段时间内处于低迷状态,大量房子空置。对于这些空置房子,相关长租公寓的持有成本很高,除了前期装修和家具配置成本外,还有后期运营维护所产生的费用,以及每个月要交给房东的租金。

  空置时间越长,空置房源越多,相关长租公寓企业的收入锐减,成本支出却一直居高不下。这是因为长租公寓签的都是长期合同,成本早已被合同锁定。

 

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长租公寓频频暴“雷”,究竟为什么?

  利润不高,风险还不低,然而令人诧异的是,近些年来,长租公寓被各路资本追捧,2017年进入高潮阶段。大量新企业涌入这个行业,积极进场,迅速扩张。

  对于一门风险生意,几个百分点的回报显然是缺乏吸引力的。但为何资本仍然蜂拥而至?

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  假如一家公司A,要搞长租公寓,左边是收租客的钱,右边是给房东的钱。如何让自己资金最大化?

  一个好的办法可能是尽可能从租客手中一次性收取更多的钱,然后尽可能把钱晚给房东,这样就有了资金流,形成池子。

  这也是近年来资本盯上长租公寓的主要原因:一方面是经营者寄望这种“二房东”模式逐步挤压散租市场空间,进而形成垄断,成为租赁市场的主导模式,一旦实现这一目标,长租公寓就有可能变成好生意;另一方面,资本也将其视作一个金融工具,不通过经营赚钱,而靠金融来赚钱。

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  近年来,长租公寓企业靠着“高收低租”“长收短付”等模式,在短期内寻求大量资金集聚,进而走上了租赁资产证券化之路。畸形的疯狂收房,严重脱离市场需求。这不仅为后来的高空置率埋下了隐患,也让这些长租公寓企业在“资本的游戏”里迷失。

  可以这样说,疫情的影响,再叠加长租公寓企业盲目扩张所埋下的隐患,就呈现出了今天的情况。

 

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多地发布风险提示

  面对长租公寓的“爆仓跑路”现象,上海、广州、海口、合肥、成都等城市的相关地产协会近日纷纷发布住房租赁市场风险提示。

  而进入2020年以来,多地已启动资金监管新举措,进一步限制“二房东”们。

  4月16日,南京市发布《关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知》及租赁机构托管协议示范文本,要求南京市所有的住房租赁机构建立租金托管制度。

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  南京规定,采用“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁机构,应将在银行设立的租金托管专户变更为租赁资金监管账户,设立经营规模相匹配的风险保证金,并将相关租金、押金和利用“租金贷”获得的资金均纳入监管账户。

  8月7日,西安发布《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》,明确从2020年10月1日起,住房租赁行业管理部门将对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督。

  8月13日,杭州也发布相关规定:9月30日前,“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源,应将对应房源的风险防控金缴交到位;对存量委托房源,应缴交风险防控金30%,剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

 

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长租公寓还有未来吗?

  贝壳研究院统计显示,2020年上半年,长租公寓出租率明显下降、违约率提升,同时仍然需要正常给业主支付房租,企业现金流普遍吃紧。同时,疫情期间租赁企业的管理成本提升。

  再加上各地的风险提示和监管收紧,长租公寓还是门好生意吗?

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  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为,国内的长租公寓运营还在起步阶段,如果再多几年的摸索,机构对运营的方向更加清晰,在政策的倾斜下,未来长租公寓仍有机会。

  贝壳研究院高级分析师黄卉也看好长租公寓的未来,她认为,虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境,但行业的长期向好向稳发展的态势不会变。

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  从房地产市场发展的大趋势来看,长租公寓是完成房地产市场平稳健康发展长效机制的手段之一,未来会扮演越来越重要的角色。中南财经大学数字经济研究院执行院长盘和林认为,对于目前长租公寓所存在的问题,除了企业自身加强自律,政府也应加强监管。

  首先,加强和完善长租公寓的市场监管机制,特别是对于金融资本进入的问题,更需要加强监管。不可否认金融资本的进入为整个长租公寓市场带来了活力。但金融资本本身的投机性也给长租公寓带来了诸多问题。如何推出更完善的规范条例,令长租公寓这个服务性行业真正服务消费者这个主体,这是亟待解决的一个问题。

  其次,能否适当利用现有房产补给租赁市场的缺口,以政府和企业联手合作的形式惠及租房者,这或许是解决租赁市场目前存在问题的方式之一。

 

  参考资料:
  1.《长租公寓:住起来没有那么美》,新华每日电讯,2019年11月18日
  2.《长租公寓企业别迷失在盲目扩张里》,中国青年报,2020年7月8日
  3.《长租公寓爆雷提醒人们回归常识! 》,人民网,2020年9月14日
  4.《长租公寓的问题是必然》,半佛仙人,2020年9月7日
  5. 《房东和租客注意!长租公寓频现跑路,别做冤大头》,中国新闻网,2020年9月7日
  6.《长租公寓规范发展才有未来》,经济日报,2020年9月13日

 

  来源:新华网思客
策划:刘娟
监制:唐心怡
编辑:周佳苗
校对:马宇聪

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